10 rad, jak vybrat pozemek pro stavbu domu a nenaletět

Vybrat a pořídit si pozemek, na němž si chceme postavit dům, to není jako skočit si do sámošky pro rohlík. Než se stanete majiteli pozemku a začnete na něm stavět, čeká vás spousta kroků – od výběru vhodné lokality přes kontrolu vlastnických vztahů až po dosažitelnost inženýrských sítí. Projděte si náš „koktejl“ rad a tipů, na co byste při výběru pozemku neměli určitě zapomenout.

1. Lokalita

V první řadě vybírejte podle toho, kde se vám líbí, kde chcete žít. To je krok číslo jedna, ale následují další důležité kroky. Preferujete město, menší obec, nebo dokonce samotu?

Pak si rovněž ujasněte, jaká je ve vybrané lokalitě občanská vybavenost. Prověřte si dopravní spojení, kde je nejbližší lékař, školy, obchody, sportoviště a další úřady, například pošta. Je možná hezké bydlet na samotě u lesa, ale co se stane, když napadne sníh a příjezdová cesta zůstane týden neprotažená?

2. Velikost

Je dobré si ujasnit, jak velký dům a jak velký pozemek kolem domu chcete mít. A podle toho vybírat. Větší pozemek umožní stavět dům prakticky bez omezení, okolí domu si určujete sami, ne váš soused. Jenže větší pozemek je dražší a také jeho údržba bude náročnější.

Někdo má rád velkou zahradu, jinému stačí u domu terasa

3. Veřejná omezení (tzv. regulativ)

Zjistěte si na stavebním nebo místním úřadu vše o platných regulích a omezeních pro danou oblast. Za prvé se dozvíte, zda lze na pozemku vůbec stavět, vše o vlastníkovi i o územním plánu obce. Dozvíte se, co bude stát na okolních parcelách. Pro řadu lokalit platí množství různých omezení: tvar a barva střechy, barvy fasád domů, výška domu, návaznost stavby na stavební čáru, orientace hřebene domu, typ povolené architektury atd.

4. Skryté pasti

Pozor na to, zda není pozemek zatížen právy třetích osob, zda neleží v záplavové oblasti, chráněné krajinné oblasti či v ochranném pásmu. Ochranné pásmo má kolem sebe například železnice, vedení vysokého napětí, silnice nebo i les. Do vzdálenosti 50 metrů od lesa lze stavět pouze se souhlasem orgánu ochrany lesa.

Přes pozemek může vést plynové vysokotlaké vedení nebo vedení vysokého napětí. V takovém případě je odstupová vzdálenost 5 metrů na každou stranu, takže vám na pozemku vznikne pás široký 10 metrů, na kterém se nesmí stavět. Pokud máte pozemek o rozměrech 30 × 30 metrů, přijdete o třetinu parcely.

Rovněž není prozíravé koupit si pro budoucí stavbu pozemek, který je veden jako zemědělská půda. Pozdější převod na stavební parcelu může být velmi komplikovaný.

5. Hranice pozemku

Dalším podkladem by měl být snímek z pozemkové mapy s vyznačenými hranicemi pozemku. Na katastrálním úřadě si zjistěte, zda pozemek není zatížen některými omezeními, například věcným břemenem, předkupním či zástavním právem. Pokud by na listu vlastnictví byla dokonce vyznačena plomba (označení P), je lepší od obchodu odstoupit.

Před koupí pozemku byste určitě měli navštívit katastrální úřad

6. Rizika

Neopomeňte ani možná přírodní rizika – rozvodněný potok nebo sesuvy půdy. Ostražití buďte v případě blízkosti zdrojů záření, jakými jsou vysílače, vedení vysokého napětí, trafostanice. Důležitá může být i hladina spodní vody, blízkost zdrojů hluku či kvalita půdy.

Při výběru pozemku je důležité vědět i to, co je pod zemí, zda se tam neskrývá nějaká překážka. Skalnaté podloží výrazně zvýší náklady na stavbu domu, na jeho založení. Problémy může způsobit i vysoká hladina spodní vody. Ta by mohla při delších a silných deštích zaplavovat sklepní prostory.

Nevhodné podloží založení stavby výrazně prodraží. Jsou známy případy, kdy se musel dům zakládat na tzv. pilotech, a stavba se tudíž prodražila o téměř půl milionu korun.

Aby se předešlo takovým problémům, slouží radonový a hydrogeologický posudek. Vyplatí se ho provést. Více informací najdete například na www.geopro.cz nebo www.agrogeologie.cz. Pokud nemáte peníze nazbyt na geologický průzkum, někdy stačí, když se zeptáte sousedů. Toto riziko však určitě nepodceňte, spodní voda totiž může způsobit problémy se statikou domu.

7. Světové strany

Orientace na světové strany je zdánlivě zanedbatelným faktorem, ale není tomu tak. Ideální je přístupová komunikace napojená ze severní strany, což umožňuje optimální umístění obytných místností na jižní osluněné straně, včetně například terasy. Na severní straně je vhodné umístit vstup do domu, garáž, technické místnosti a komoru.

Vzhledem k tomu, že u nás převažují západní větry, je dobré si zjistit, jak vypadá okolí na západ od našeho pozemku. Právě odtud může vítr přinášet prach, smog a zápach z různých podniků nebo skládek.

8. Sousedé

Pokud kupujete parcelu už mezi dvěma postavenými domy, zjistěte si informace o sousedech a jejich podnikání. Může být problém, když později zjistíte, že vlastní psí útulek, chovají jiná domácí zvířata. Nebo papoušky, kteří jsou většinu roku ve voliéře venku a jsou bohužel patřičně hluční.

Je dobré s příštími sousedy stavbu probrat předem, jestli vám nebudou házet klacky pod nohy. Aktuálně platná legislativa neumožňuje zastavět celou plochu pozemku. Myslete na minimální odstupovou vzdálenost dvou sousedních objektů, která má být z důvodu požární bezpečnosti minimálně sedm metrů.

9. Více návštěv

Zrovna tak je důležité navštívit vybraný pozemek nejen během dne, ale také v noci a také ve všední i sváteční den. Rozdíly mohou být diametrální.

10. Důkladnost

Pozor na přístupovou cestu k vybranému pozemku. Bude vaše nebo obecní? Nebo třetí osoby? A co zimní údržba? A případné opravy?

Ověřte si také možnosti připojení na inženýrské sítě, tedy elektrický proud, plyn, vodovod, kanalizaci. Tyto informace získáte u příslušných správců sítí a komunikací. Existence sítí ještě není zárukou připojení. Proti může být omezená kapacita.